Zadatek jest regulowany w Kodeksie Cywilnym w art. 394 k.p.c. i odmiennie od zaliczki, ma na celu zagwarantować, że zawarta umowa zostanie prawidłowo wykonana, albowiem jeśli zadatek został dany w chwili zawarcia umowy to w przypadku jej niewykonania przez jedną ze stron, druga strona może natychmiast odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek, natomiast jeśli sama go dała to może żądać jego zwrotu w kwocie dwukrotnie wyższej.

Zaliczka zaś nie jest regulowana w Kodeksie Cywilnym i nie pełni funkcji gwarancyjnej, co do zrealizowania zawartej umowy, lecz jej zapłata ma na celu przyjęcie wpłaconej kwoty w chwili zawarcia umowy na poczet zapłaty całości wynagrodzenia po zrealizowaniu umowy.

Jednak najważniejszą różnicą jest to, że zaliczka podlega zwrotowi, natomiast zadatek co do zasady nie, chyba że osoba, która wpłaciła zadatek nie ponosi winy w zakresie niewykonania umowy.

W praktyce zadatek najczęściej występuje przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i pełni on funkcję gwarancyjną zawarcia umowy przyrzeczonej po uzyskaniu np. kredytu mieszkaniowego przez kupującego.

Istnieje jednak stanowisko Sądu Najwyższego, który wskazał, że „Jeżeli natomiast, kupujący wykaże, że podjął wszystkie niezbędne kroki celem uzyskania pozytywnej decyzji banku w zakresie przyznania kredytu. To jest np.: dysponował promesą z banku przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przedłożył do banku na czas, wymaganą dokumentację, współpracował z bankiem jak i sprzedającym, zatem co do zasady nie można takiej osobie przepisać winy (zob. Wyrok SN z 7.04.2004 r., IV CK 212/03, LEX nr 172818; Wyrok SN z 23.02.2001 r., II CKN 314/99, LEX nr 52344). Orzecznictwo Sądu Najwyższego zaznacza, że gdy strony miały świadomość zależności pomiędzy nabyciem nieruchomości a uzyskaniem przez kupującego środków finansowych z kredytu bankowego, to podejmują pewne ryzyko. W przypadku, odmowy przyznania kredytu przez bank, nie można każdorazowo przypisać odpowiedzialności kupującemu, za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.”